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12月，调控政策集中出台三个月之后，市场逐渐自我修复至正常运行轨迹，新增供应量开始回升，近6成城市成交量环比回升，虽然绝对量仍在相对低位，政策影响力仍在持续发酵。多数城市市场供不应求格局短期难改，整体库存仍在下降，但成交持续走低也导致消化周期普遍小幅上升。而土地市场却依旧火热，成交面积和金额皆创年内新高。
文／克而瑞研究中心
01
供应：年末供应量低位回升， 27城环比涨11%
12月，CRIC监测的27城供应量结束了此前连续下滑的态势，环比上涨11%，一方面是连续下滑后导致基数较低所致，另一方面，预售证审批等行政干预手段风头已，部分企业在年底加推回笼资金。具体而言，一线城市同、环比分别下跌42%和5%。其中上海因11月基数较低导致供应量上涨超2倍，供应绝对量也与今年月平均持平，回升到正常水平。二、三线城市整体供应1771万平方米，环比上涨13%，多数城市供应量在低位迎来回升，典型的如福州、济南、青岛、重庆、无锡等城市，在11月供应量偏低的情况下，年末放量，环比涨幅较大。值得注意的是，昆明、长春、苏州等城市供应量仍在锐减，其中苏州12月供应量为年内第三低点，与前三季度市场供给充足相比冰火两重天。
02
成交：止跌回升环比涨6%，一线城市涨15%领先
供应放量之后，年末商品住宅市场成交止跌回升。12月，28个重点城市商品住宅成交总量环比上涨6%，六成城市成交量较上月上升，但成交绝对量仍处低位，多数城市12月成交低于2016年月平均值。
一线城市成交量环比上涨15%，同比下跌39%，仅深圳环比下跌10%，其余三城皆上涨。广州单月成交量再回升至170万平方米的高点，环比上涨25%。就全年而言，广州市场持续保持供需两旺，在一线城市中表现最亮眼。
二、三线城市整体涨多跌少，环比微涨5%，同比则下跌12%，过半数城市成交量环比上涨。多数调控城市成交同、环比齐降，典型如苏州、武汉、郑州、成都、东莞等城市。除武汉成交量在11月走高之后环比回落，其余城市四季度成交呈现递减趋势，苏州、郑州表现更为明显，两者12月成交量较今年最高点分别下滑80%和62%。非调控城市分化严重，其中宁波、青岛、重庆市场依旧“高歌猛进”，成交量同、环比皆上涨，12月三个城市成交量几乎都创下年内的第二高点。高库存城市如沈阳、长春等成交略有企稳。长沙、常州等城市12月成交惨淡，长沙同、环比跌幅均在30%以上。
03
库存：多数城市库存仍在下降，但消化周期开始有所回升
12月大部分城市市场仍然供不应求，仅有7个城市供求比大于1，存量波动较为平稳，变动幅度大部分在一成以内，上升幅度最大的为东莞，环比上涨6%，重庆跌幅11%。总体来看，库存仍呈现下降趋势。同比来看，仅深圳、贵阳、苏州、成都四城库存上涨，其余城市库存同比都有较大跌幅。
随着供应量的增加、销售量普遍低位，本月过半城市消化周期环比上涨，且上涨幅度较大，如深圳已升至18个月，无锡、苏州消化周期已大于10个月。
04
成交结构：小户型产品成交占比攀升，沪深高档产品成交占比显著回落
从价格段成交结构来看，本月中低档产品成交占比均小幅增加，北京中档产品成交占比显著回落。具体来看，上海低档产品成交占比大幅攀升11个百分点至18%，高档产品占比回落8个百分点至23%；北京中档产品成交占比回落至17%，中高档、高档、中低档产品成交占比均有不同幅度提升；深圳中高档产品成交占比攀升4个百分点至29%，高档产品成交占比下跌8个百分点至49%。
从面积段成交结构来看，小户型产品成交占比攀升。本月上海120平方米以下产品成交占比大幅上升16个百分点至54%；北京90平方米以下产品成交占比为39%，较上月增加了5个百分点；深圳144-200平方米面积段产品成交占比出现回落，较上月减少5个百分点。
05
土地：成交面积、金额创全年最高，溢价率连续三个月回落
2016年12月，二线城市成交显著放量，带动全国土地成交规模再度刷新年内新高。CRIC监测的300城经营性土地成交492幅，环比增加47%；成交建面5257万平方米，环比增加36%，但受去年同期较高基数影响，同比仍下降35%；成交总价2936亿元，环比增长26%。其中，一线城市土地成交建面367万平方米，同、环比均有所回落，跌幅分别为23%和20%；二线城市土地成交建面4039万平方米，环比增长48%，同比仍下降17%；三、四线城市土地成交建面851万平方米，环比增加27%，同比下跌68%。
在热点城市相继落地调控新政，譬如成都出台拍地限价机制，7宗地设定最高限价；佛山加强土地交易资金监管，住宅、商住用地竞买资金必须为自有资金。一、二线城市溢价率持续走低、明显回落，12月土地平均溢价率降至29.4%，环比减少23.8个百分点。值得注意的是，三、四线城市土地溢价率回升至60.6%，环比增加25.6个百分点。核心城市周边的三四线城市土拍热度不减，东莞、佛山、南通等市溢价率都在100%以上，东莞和佛山热点板块单价、总价地王频出，土拍竞争异常激烈。
展望2017年，我们认为一线城市受制于土地供应不济，成交规模仍将维持在较低水平，并且土地竞买资金监管会愈发严苛，地王数量将明显缩减；二线城市仍是土地市场成交主力，尤其是热点二线城市土拍热度不减，将维持量价齐升格局；多数三四线城市去库存将是贯穿全年的主题，“有供有限”政策仍需从紧执行，土地成交规模将持续低位运行。
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